MRIパートナーズLLC（ファイナンシャルプランニング　不動産コンサルティング　税務アドバイス　相続対策　海外事業展開支援　IPO支援　IR活動支援　セミナー　研修）

不動産・不動産投資

不動産投資を始めようと検討しているのですが、やはり空室が心配です。不動産会社からは、入居の有無に関係なく一定の家賃が支払われる、サブリース（一括借り上げ）の制度を利用すれば安心だと言われていますが、本当に大丈夫でしょうか？

不動産投資を事業として考える上での最大のリスク要因が、収入面での空室です。いくら立派な事業計画でも、空室状況次第では、まさに絵に書いた餅。こうした不安を取り除くために、大手ハウスメーカーから、中小の工務店、街の不動屋さんまで、このサブリースを導入した不動産投資のシステムを構築しています。メリットとしては、金融機関の融資を引き出し易い、収入面で安定しますが、デメリットとしては、一定の手数料（満室賃料の１０％〜２０％程度）が必要になるなど収益面ではマイナスです。ポイントとしては、サブリースの仕組みにも相当差があること（手数料、賃上げ年数、賃料見直し年数、空室時の免責期間・・等々）でしょう。サブリース提供企業も損してまでは条件を維持する訳が無い（できない）と考えるのが安全です。基本はサブリースを利用しなくても安定経営できる事業計画が大切です。（石倉　回答）

今後の地価動向を教えてください？

今年の公示価格は全国平均で１６年振りに上昇に転じました。バブル崩壊以降、長らく続いた地価の下落リスクも少なからず弱まったと見ることができます。しかし都内を含む三大都市圏、札幌、仙台、福岡などの地方中核都市の地価上昇とともに、地方都市の多くはいまだに下落が続いていることも特徴です。全国的な視野でみた、この地価動向の二極化現象はデフレ対策での量的緩和政策が生んだ、“金余り”、“過剰流動性”からのファンド形式での大都市周辺の優良不動産への投資がその遠因です。その土地、不動産の持つ、収益性、利便性、ブランド性などから、厳しく選別されていくのが今後の不動産市場です。昨年から始まった、“不動産取引情報の提供制度”もこの流れを加速させるものと思われます。よりミクロな市場の中でも選別化は進み、その土地が持つ潜在力（収益性、利便性、ブランド性）から、二極化どころから個別化していくのが、これからの地価動向の大きな流れでしょう。（石倉　回答）

会社設立・事業スタート支援

独立したり、会社を作ったりして、事業を始めることってとても難しいことに思えるんですが、私にも出来るでしょうか？

誰にでもすぐ出来るかといえば、それはノーです。でも、ある程度の期間をかけて準備をすれば、多くの人が事業を始めるポテンシャルを有しています。私たちＭＲＩパートナーズの４人は、それぞれ異なるキャリアと経緯を経て、独立したという経験を持っています。そんなバラエティーに富んだスッタフが、実践的なアドバイスと、事業スタートまで実作業サポートを提供します。 　　　　 （石崎　回答）

事業をスタートするために不可欠なものって、なんですか？

それは「やりたいことがある程度決まっていること」、「それをビジネスプランに書いて、人に説明できること」、そして「それを本当にやりたいと思うこと」です。とくにビジネスプランについては、最初から完璧なものが書ける人なんでいません。そえを、丁寧なディスカッションを通して一緒に考え、詳細を練り、人に説明できる段階まで、煮詰めるお手伝いをするのが、私たちの役割です。その上で、書きあがったビジネスプランを「本当にやってみたい」と思えればいいのです。そしてそこから先も、定款作り、登記、設立、実際の事業スタートまで、ずっとお付き合いさせていただきます。（石崎　回答）

遺言は本当に必要なの？

先日知人に「いざというときのために遺言書を書いたほうがよい」と勧められました。
私は現在４０代で子供がいないため、遺言というものがピンとこないのですが、私のような者でも遺言書は必要なのでしょうか？

遺言書の主な目的は、遺言分割でのもめごとの回避です。
若い方は遺言書など、関係ないと思っているかもしれませんが、万が一に備えて遺言書を書いておくということは、大切な家族を守るためには年齢に関わらず大切なことです。
特に、ご質問のように子供のいないご夫婦の場合、相続人は配偶者と亡くなった方の父母（祖父母）、父母等がなくなっている場合は兄弟姉妹となり、もめるケースが多くみられます。
もし、遺言書がなければ、配偶者が義理の父母もしくは義理の兄弟姉妹と遺産分割について話し合いをしなければならないのですが、これは精神的にも辛いこと。
例えば、財産が自宅だけであった場合、兄弟に財産を分けるために自宅を売却しなければならなくなる、というケースもあるのです。
こんな場合「全財産は配偶者に相続させる」という遺言書があれば、配偶者は救われます。

下に特に遺言書が必要と思われるケースを記します。
参考にしてください。

・子供が無く、配偶者と親か兄弟が相続人となる場合
・先妻の子と後妻の子がいる場合
・相続人の中で特別に財産を多く与えたい者がいるとき
・相続人の中に財産を与えたくないものがいる場合
・相続権のない人（孫や兄弟・嫁・世話になった人など）に遺言を与えたい場合
・内縁の妻や認知したい子供がいる
・同族会社や個人事業主で、後継者を指定しておきたい場合
・特定の財産を遺贈したい場合（自宅を配偶者に残すのど）
・遺産を公益事業に役立たせたい場合

（板倉　回答）

女性の税金

今までは、専業主婦でしたが、子供も大きくなったのでパートで働き始めました。専業主婦が働き始めた場合の、よくいう「働き損」について教えてください。

・妻の年収が通常１００万円を超えると住民税が課税されるようになります。
・１０３万円を超えると配偶者特別控除の適用を受けることができなくなり、通常所得税の納税義務も発生します。
・１４１万円を超えると配偶者特別控除の適用が受けられなくなります。
・１３０万円以上からは社会保険料を負担しなければいけなくなります。
　というように、今まで扶養に入っていた妻が働き始めると、新たに税金や社会保険料などの負担が発生し、今まで夫が受けていた所得控除の特典も受けられなくなることから、家計全体の手取り収入が減るというようなことが起こってしまいます。この妻の収入が増えたことで、家計全体の手取り収入が減る状態が「働き損」と言われるものです。
　「働き損」にならない範囲で働くのか、それとも新たに発生した負担を上回るほど働くのか、働き方の選択が必要になります。「働き損」を上回る年収は１５０万円超くらいと言われていますが、これは夫の年収など各家庭の事情で変わってきますので、個別に試算する必要があります。　（羽田　回答）

働いていないので夫の扶養に入っていますが、私名義で持っていた株式を売却したら利益がでました。扶養からはずれてしまうのかしら・・・

この「扶養」の判定なのですが、所得税では「合計所得金額が３８万円以下を扶養家族とする」というように決まっています。また、ご主人の勤務先から「扶養家族手当」の支給を受けているような場合も、この税務上の扶養家族に該当するかが、判断基準となっていることが多いようです。

　では、ご質問の株式を売却した利益なのですが、売却した株式が何かなどによって判断基準の合計所得金額に含まれるか含まれないかが変わってきます。

　例えば、株式投資による株の売却で、売却した株式が証券会社等を通じて購入した一部上場株式で特定口座に入っているものであるような場合には、株式売却による利益は、上記の合計所得金額に含まれずに「扶養」のままでいることが可能です。

　もしも、売却した株式が相続などにより所得した身内の会社（非上場会社）の株式などである場合には、その株式を売却した利益は、上記の合計所得金額に含まれてしまいますので、金額によっては「扶養」から外れる可能性も出てきます。

　しかし、これも個別ケースによって損得が変わってきます。株式売却などの場合、何が有利かを個別に検討が必要あるということになります。

　また、専業主婦が大きい金額の株式の売却をした場合、その株式購入資金がどこから出たかなども、問題になりますのでお気を付けください。　（羽田　回答）

カリフォルニア不動産取得・運用

アメリカの不動産投資って、リスクが大きいんじゃないですか？

はい、確かにそれなりのリスクがあります。でも、それを取るだけの十分なリターンの可能性もあるんです。大切なのは、正しい場所を選ぶこと。そして、短期利益を求めるのでなく、５年以上の長期で運用することです。例えば、サンタモニカや、ロサンゼルス空港近辺、そして日系企業の多いトーランスなどの地域は、アメリカ全般における不動産下落局面においても、下振れ幅は小さく、また安定的な賃貸が見込めます。そうした好立地の物件を、市況を見ながら価格が下げ止まったと思った時期に購入し、長期で持つことです。このやり方は、日本でもおんなじことですよね。　　（石崎　回答）

実際に不動産を購入し、運用をするにはどうすればいいんですか？

現地不動産の情報を、私たちがご一緒に収集・分析させていただきます。その上で、「これだ！」とお感じになった物件について、購入に必要な資金＋運用に必要な初期費用を試算し、それをご用意いただきます。この初期費用には、「現地での住宅ローンの組成、登記手続き、必要に応じた法人の設立、現地不動産会社と連携した借主探し」などの必要手続全てを含みます。私たちは、アメリカの不動産オーナーになりたいという方の夢を、一緒になってかなえます。　（石崎　回答）

ご子息の海外留学支援＆社会人留学支援

英語って、別に日本でも学べるでしょ？

率直に言って、日本の英語教育や環境には、根本的な誤りがあります。例えば、「Education」という単語をカタカナでは「エデュケーション」と表記しますが、本当の発音は「エヂュケーション」です。同じく「True」も、「トゥルー」ではなく「チュルー」と発音しないと、通じないのです。こうした生の英語は、耳で聞いて声に出さないと、決して身に付かないのです。また留学の本当の魅力は、人種や年齢、性別に関わらず、相手に率直かつはっきりとものを言えるｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝが身につけられること、そしてなにより、自分と全く違う人たちと打ち解けて仲良くなれることですこんな経験は、国内で出来る機会は非常に限られています。「かわいい子には旅をさせよ」、留学は若ければ若いほど効果的です。

また一方で、社会人になった方でも、留学をあきらめる必要はありません。大学や専門学校留学はもちろん、短期留学、ホームスティ、ワーキングホリデーなど、個人の希望と予算に応じて様々な方法を選ぶことが可能です。そしてなにより、留学によって気付くことの一つは、「ねんれに限らずみな自分の新たな可能性を発見できること」です。ちなみに、当サービスを担当する石崎がアメリカに留学して初めて日本国外に住んだのは、３３歳のときのことです。　　　（石崎　回答）

留学相談のコンサルティング料金はいくらですか？

初回の１時間は無料です。これは、留学がとても魅力であること、それが決して困難なものではないことを、気軽に感じ取っていただきたいからです。２回目以降のご相談は、１時間当たり１万円を目安にしております。その内容は、あくまでも自分の経験や周囲の人間の実例を踏まえた、とても実践的なものです。留学という、人生の幅を大きく広げるチャンスの第一歩を踏み出すお手伝いが出来れば、当社としても光栄です。　　　（石崎　回答）